Roseli Silva, adaptation Jean-Jacques Fontaine, publé le 10 octobre 2007
Dans les favelas, le marché immobilier a sa logique propre. Les contrats de vente ou de location qui y sont signés n’ont pas de valeur légale sur le marché formel, et la seule chose qui garantisse leur exécution, c’est l’accord passé directement entre les protagonistes, lors de la réalisation de l’acte de vente ou de location. Quant aux prix, ils varient fortement avec la densité des accrochages qui opposent forces de l’ordre et trafiquants de drogue.
“Dans la favela de la Rocinha, c’est la violence qui dicte le prix de vente des maisons », explique Jorge Ricardo Souza Santos, fondateur de l’agence de courtage Passárgada. Jorge Ricardo Souza Santos vit depuis 31 années à la Rocinha où il fait dans la vente immobilière, les bail à loyer, offre des facilités de financement ainsi que des conseils aux acheteurs.
D’après lui, le meilleur moment pour vendre un immeuble, c’est quand il y a confrontation armée entre police trafiquants, ou
entre bandes de trafiquants rivaux, « car alors les prix chutent et les acheteurs se précipitent… Une propriété qui valait, par exemple, R$ 15 000 est vendue à R$ 10 000 ». Et d’ajouter : « de toute façon, qu’il y ait des fusillades ou non, je suis gagnant ici. Le marché immobilier flambe.”
Des prix qui varient du simple au triple…
Le lieu le plus valorisé de la Rocinha, sur le plan immobilier, c’est la Route qui va de l’École américaine de la Gavea, au terrain de golf de São Conrado, près du Fashion Mall. Elle traverse la favela de part en part et le long de cet itinéraire principal, le prix de location est de R$ 500 par mois. Alors que dans les ruelles transversales ou près des points de vente de drogue, le prix tombe à R$300- R$350.
Le pire endroit, c’est le lieu dit le « Valão ». Là, les loyers varient entre R$ 150 et R$ 200 par mois, car il n’y a pas système sanitaire de base et c’est très distant du centre commercial. « C’est un endroit qui n’a aucune valeur marchande. Il y a beaucoup de rats et de saleté ».
« Rien dans les quartiers pauvres n’est conforme à la loi du marché » explique Luiz César de
Queiroz, professeur à l’Université fédérale de Rio de Janeiro et coordinateur de l’Observatoire des Métropoles. « Si un résident veut acheter un bien dans une favela, il ne lui sera pas possible d’obtenir les actes officiels de propriété [nota : car le terrain sur lequel est construit l’immeuble n’est généralement pas légalisé]. Sa seule garantie sera l’accord passé au moment de l’achat.
Quand il voudra revendre son bien, il aura certainement des problèmes. »
À la Rocinha, le meilleur moment pour vendre un immeuble c’ est dans les périodes de conflit
Pour contourner ce genre de difficultés, on fait souvent appel au Président de l’association des habitants du quartier, lors de la réalisation de ces transactions. Il est le seul à pouvoir garantir, grâce à son autorité morale, le bien fondé de la vente.
La surpopulation engendre une dégradation des conditions de vie.
D’après Jorge Ricardo Souza Santos, le niveau de vie à la Rocinha a beaucoup évolué ces dernières années parce que le profil de la population s’est modifié. « Je connais beaucoup de gens qui sont venus habiter ici après qu’un ami ou une connaissance les aient invités à venir prendre une bière un vendredi soir. Ils ont alors pris goût à la communauté, s’en sont rapprochés et ont décidé de venir vivre ici ». Du coup, même si la plus grande partie de la population est encore formée par des immigrés sans qualification professionnelle venus du nord-est, le coût de la vie a beaucoup augmenté à la Rocinha.
“Aujourd’hui, les nordestins qui pensaient venir à Rio, pour gagner plus d’argent sont confrontés à un coût de la vie beaucoup plus élevé que dans leur région d’origine ».
Conséquence de cet afflux de population, une densification extrême de la Rocinha et des embouteillages permanents dont se plaint Jorge Ricardo Souza Santos. « La qualité de la vie a baissé. C’est devenu un enfer de circuler à bicyclette ou en voiture dans le quartier. Et il n’y a pas de transports publics officiels. Seuls les mini-bus du système alternatif ou les motos-taxi desservent la Rocinha. Je connais des gens qui ne supportent plus et déménagent vers des favelas situées beaucoup plus loin à la périphérie. »
Une fuite vers les quartiers excentriques
C’est le cas de L.N. (elle ne veut pas qu’on cite son nom), qui habite maintenant à Rio das Pedras [nota : une favela située à 40km à l’ouest de la Rocinha]. Elle a acheté un terrain il y a 6 ans pour R$ 5000 et sa maison est évaluée aujourd’hui à R$ 16 000. Et elle ne paye ni l’impôt foncier, ni l’électricité à laquelle elle est raccordée clandestinement. « Le coût de la vie ici est plus en adéquation avec mes moyens. Le gaz coûte R$ 35, alors qu’à la Rocinha, il coûte R$ 38. » La télévision par câble est aussi meilleur marché.
« Je connais beaucoup de gens qui ont quitté la Rocinha à cause de la violence et qui sont venus vivre ici, à Rio das Pedras.” Pour L.N. c’est une communauté qui présente plusieurs avantages : plus de lieux pour s’amuser, une vie nocturne agitée où prédomine le « Forro », [nota : la musique typique du Nord-Est] parce que 75% des résidents de Rio das Pedras sont comme L.N., originaires du Nord-Est.
“Ici, c’est très difficile de voir une affiche « à vendre » sur une maison. Les propriétés se valorisent grâce la présence de la milice qui garantit la sécurité. [nota : les milices sont formées de policiers en exercice ou à la retraite, de pompiers, d’ex-militaires… et assurent contre rémunération la « protection » des quartiers pauvres contre les trafiquants de drogue. Elles sont clandestines et illégales et profitent de l’absence des pouvoirs publics dans les communautés déshéritées pour y exercer leur propre racket.] Les gens ne vendent pas, ils louent et vivent des loyers encaissés. Une arcade commerciale se négocie à R$ 700 par mois ».
A Vila Isabel, les prix chutent…
Le panorama est tout autre à Vila Isabel [nota : un quartier du centre ville où se sont installées plusieurs dizaines de favelas « historique » et qui est confronté à des accrochages permanents entre police et trafiquants de drogue]. Ana Cristina Barbosa, 38 ans, essaie désespéramment depuis cinq ans, de vendre l’appartement de sa soeur, mais la violence qui règne dans la région déprécie chaque jour ce patrimoine. “Les gens refusent de payer une juste valeur pour la propriété”, affirme-t-elle, « parce que les voisins se plaignent des agressions constantes contre les piétons. La région s’est déjà dévalorisée de 30%. C’est difficile de vendre. »
Il est vrai qu’à 3 rues de là, les bandits qui contrôlent la zone ont établi un couvre-feu. Quiconque circule entre 19h00 et 8h00 est l’objet de menaces de mort. Et durant la journée, les habitants ont ordre de marcher au milieu de la rue, afin qu’ils puissent être identifiés. «Nous sommes forcés de marcher au milieu de la chaussée, même quand il y a des échanges de tirs, car si on se réfugie sur le trottoir, on meure assassinés. Mais si on reste au milieu de la rue, on meure à cause des balles perdues ! » raconte une habitante.
Si la violence cesse, les prix de l’immobilier montent…
« Depuis 6 ans, tout a changé », raconte Maria de Fátima Costa Santos qui est née et vit depuis 41 ans dans la Communauté de Cavalão, près du Morro dos Macacos [nota : la colline des Singes], toujours dans la région de Vila Isabel. Tout a commencé avec l’arrivée d’un agent de police et la mise en place de patrouilles régulières, puis l’installation d’un poste de police fixe. “Aujourd’hui ici, c’est la paix, nos enfants peuvent aller à l’école même le soir. La situation s’est beaucoup améliorée. »
Du coup, le prix de la maison de Maria a pris l’ascenseur. Elle l’évalue à R$30 000. La location qu’elle paye varie entre R$ 100 et R$ 250, le gaz lui coûte R$ 30 et elle possède désormais le téléphone. « La situation a changé de l’eau au vin. Ce que je gagne me suffit maintenant pour vivre. Avant je me torturait tout le temps en pensant à l’avenir des enfants. Aujourd’hui, ils peuvent aller et venir en toute sécurité dans la favela.”
D’après Maria de Fátima, la population de Cavalão grandit maintenant jour après jour, avec l’arrivée régulière d’immigrés du Nord-Est. « Les résidents ont habitude d’amener leurs parents pour vivre ici près d’eux. Tout le monde se connaît, c’est comme une grande famille ». En plus, les nordestins n’ont pas de peine à louer un logement car ils ont la réputation d’être bon payeurs.
“Ici, maintenant, quand on veut vendre une propriété, on sait qu’on doit demander un bon parce qu’elle va partir. »
Nota : L’effet de la violence sur les prix ne concerne pas que les quartiers pauvres et les favelas. Tout le marché immobilier de Rio est concerné. Ainsi, une récente étude de la principale agence d’achat-vente de la place, Patrimovel, fait état d’une augmentation du prix du m2 entre 2002 et 2007 de 130 à 150% dans les quartiers « sûrs » d’Ipanema, Lagoa et Urca (région résidentielle de la zone sud de Rio), alors que Sao Conrado qui est au voisinege de la Rosinha et Tijuca dans le nord de la ville ont vu le prix du m2 baisser respectivement de –4% et –25% pendant la même période. (JJF)
